La question revient souvent chez les propriétaires : peut-on déduire les intérêts d’emprunt de sa résidence principale ? La réponse est sans appel pour la majorité : non, les intérêts de crédit immobilier pour votre logement principal ne sont plus déductibles fiscalement depuis plusieurs années. Les dispositifs qui permettaient cette déduction ont été progressivement supprimés, même si quelques rares situations transitoires subsistent pour des prêts contractés avant 2011. Cette page fait le point sur ce qui reste possible aujourd’hui, les anciennes mesures encore en vigueur pour certains contribuables, et surtout les alternatives concrètes pour alléger le coût de votre crédit malgré l’absence d’avantage fiscal direct.
Déduire les intérêts d’emprunt de sa résidence principale aujourd’hui
La réalité fiscale actuelle est claire : les nouveaux acquéreurs ne peuvent plus bénéficier d’aucune déduction fiscale sur les intérêts d’emprunt de leur résidence principale. Cette situation diffère radicalement de celle des investisseurs locatifs, qui peuvent déduire les intérêts de leur crédit des revenus fonciers générés. Pour autant, certains propriétaires ayant souscrit leur prêt sous d’anciens régimes conservent des droits acquis qu’il serait dommage de négliger.
Comment la loi fiscale française traite aujourd’hui les intérêts de prêt immobilier
Le système fiscal français repose sur un principe simple : seules les charges liées à la production de revenus imposables sont déductibles. Votre résidence principale, que vous occupez, ne génère aucun revenu déclarable. C’est pourquoi le législateur ne permet plus de déduire les intérêts d’emprunt de votre impôt sur le revenu.
Cette règle s’applique depuis la suppression définitive du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt en 2011. Avant cette date, un dispositif permettait de récupérer une partie des intérêts payés sous forme de crédit d’impôt, plafonné à 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple. Mais ce mécanisme a été fermé aux nouveaux emprunteurs dès 2011, puis complètement supprimé en 2023 pour les derniers bénéficiaires.
| Type de bien | Déduction des intérêts d’emprunt | Base légale |
|---|---|---|
| Résidence principale | Non déductible | Aucun dispositif actif |
| Investissement locatif nu | Déductible des revenus fonciers | Articles 13 et 31 du CGI |
| Location meublée (LMNP) | Déductible des revenus BIC | Régime BIC |
Quels sont les rares cas où la déduction reste encore possible
Si vous avez contracté votre prêt immobilier entre le 6 mai 2007 et le 31 décembre 2010, vous avez peut-être bénéficié du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt. Ce dispositif, bien que fermé aux nouveaux emprunteurs, a continué de produire ses effets jusqu’en 2023 pour ceux qui en bénéficiaient déjà.
Concrètement, si vous faisiez partie des bénéficiaires, vous avez pu profiter d’un crédit d’impôt pendant sept années maximum, avec un plafond dégressif à partir de la cinquième année. En 2025, ce dispositif est totalement éteint, mais il est utile de vérifier vos anciens avis d’imposition entre 2008 et 2023 pour vous assurer d’avoir bien récupéré tous les montants auxquels vous aviez droit.
Une autre situation très rare concerne les prêts contractés avant 2007 dans le cadre de dispositifs encore plus anciens, désormais totalement obsolètes. Si vous êtes propriétaire depuis cette époque, un audit avec un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine peut clarifier votre situation.
Ancien crédit d’habitation principale et intérêts d’emprunt : que reste-t-il
Comprendre les anciens dispositifs reste utile pour deux raisons : d’abord pour vérifier si vous n’avez pas laissé passer un avantage auquel vous aviez droit, ensuite pour ne pas confondre les informations trouvées sur internet, souvent datées, avec votre situation actuelle.
Peut-on encore profiter du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt
Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, instauré en 2007, a été progressivement abandonné. Les conditions d’éligibilité étaient strictes : le prêt devait avoir été souscrit pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale, et l’offre de prêt devait avoir été émise entre le 6 mai 2007 et le 31 décembre 2010.
Le montant du crédit d’impôt variait selon la composition du foyer et la présence de personnes handicapées ou à charge. Par exemple, un couple sans enfant pouvait bénéficier de 7 500 euros de plafond pour les cinq premières années, puis 3 750 euros pour les deux années suivantes. Mais depuis 2023, plus aucun contribuable ne peut en bénéficier, même s’il répondait aux critères initiaux.
Si vous pensez avoir manqué une année de déclaration, sachez que le délai de réclamation auprès de l’administration fiscale est de trois ans. Vous pouvez encore régulariser les années 2022 et avant si vous avez omis de déclarer ce crédit d’impôt sur votre déclaration de revenus.
Anciennes mesures et dispositifs transitoires liés à la résidence principale
Avant 2007, d’autres dispositifs existaient, comme la déduction des intérêts d’emprunt pour les prêts contractés avant 1991 ou certains avantages liés au prêt à taux zéro (PTZ). Le PTZ, toujours en vigueur en 2025, offre un prêt sans intérêt, mais ne génère aucun avantage fiscal supplémentaire sur les intérêts puisqu’il n’y en a pas.
Certains contribuables ont également pu bénéficier de dispositifs régionaux ou locaux, désormais tous caducs. Si vous avez contracté votre prêt dans les années 1990 ou début 2000, il peut être utile de consulter vos archives fiscales ou de contacter votre centre des impôts pour clarifier votre historique fiscal.
Différence entre résidence principale, investissement locatif et SCPI fiscales
La confusion est fréquente : beaucoup de propriétaires lisent qu’on peut « déduire les intérêts d’emprunt » et pensent que cela s’applique à leur résidence principale. En réalité, cette déduction concerne presque exclusivement les biens mis en location, qui génèrent des revenus imposables.
Pourquoi les intérêts d’emprunt locatif sont déductibles et pas ceux de votre maison
Le principe fiscal est limpide : vous pouvez déduire les charges liées à la production d’un revenu imposable. Un bien locatif génère des loyers, déclarés comme revenus fonciers ou BIC selon le régime. Les intérêts d’emprunt pour acquérir ce bien constituent une charge directement liée à ces revenus, donc ils sont déductibles.
À l’inverse, votre résidence principale ne vous rapporte aucun revenu. Vous ne percevez pas de loyer pour y habiter. L’administration fiscale ne permet donc pas de déduire les intérêts du crédit de vos revenus, car il n’y a pas de lien direct avec un revenu imposable. C’est cette logique économique qui explique la différence de traitement.
Exemple concret : si vous achetez un appartement à 300 000 euros pour le louer, les intérêts d’emprunt (environ 2 000 euros par mois pour un taux de 4% sur 20 ans) seront déductibles de vos loyers perçus. Si ce même appartement est votre résidence principale, ces 2 000 euros mensuels ne réduiront en rien votre impôt sur le revenu.
Crédit résidence principale, Pinel, LMNP, SCPI : des régimes à ne pas confondre
Les dispositifs Pinel, LMNP ou l’investissement en SCPI fiscales permettent effectivement de déduire les intérêts d’emprunt, mais uniquement parce qu’ils concernent un investissement locatif. Voici les principales différences :
| Dispositif | Type de bien | Déduction des intérêts | Autre avantage fiscal |
|---|---|---|---|
| Résidence principale | Logement occupé par le propriétaire | Non | Aucun |
| Pinel | Logement neuf loué | Oui (revenus fonciers) | Réduction d’impôt sur le prix d’achat |
| LMNP | Logement meublé loué | Oui (BIC) | Amortissement du bien et des meubles |
| SCPI fiscales | Parts de société immobilière | Selon le montage | Déficit foncier ou réduction d’impôt |
Le vocabulaire bancaire contribue à la confusion : on parle de « crédit immobilier » dans tous les cas, mais les conséquences fiscales diffèrent radicalement. Même si votre banquier évoque un « investissement », si vous occupez le bien, il s’agit de votre résidence principale, sans avantage fiscal sur les intérêts.
Quelles alternatives pour alléger le coût de votre crédit immobilier
L’absence de déduction fiscale ne signifie pas qu’il faille subir passivement le coût de votre crédit. Plusieurs leviers permettent de réduire significativement vos mensualités ou le coût total de votre emprunt, avec un impact parfois supérieur à celui d’un avantage fiscal disparu.
Comment réduire le coût global du crédit sans avantage fiscal direct
La renégociation de votre taux d’intérêt reste l’option la plus efficace si vous avez emprunté il y a plusieurs années à un taux élevé. Avec les variations des taux immobiliers, un emprunt souscrit en 2022 à 2% peut aujourd’hui sembler élevé si les taux sont redescendus. Une renégociation peut faire baisser votre mensualité de plusieurs centaines d’euros.
Autre levier souvent négligé : l’assurance emprunteur. Elle représente en moyenne 30% du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance à tout moment, sans frais ni pénalité. Comparer les offres et choisir une assurance individuelle plutôt que le contrat groupe de votre banque peut générer une économie de 5 000 à 15 000 euros sur la durée totale du prêt.
Exemple chiffré : sur un prêt de 250 000 euros sur 20 ans, passer d’une assurance à 0,36% à une assurance à 0,15% représente une économie de 43 euros par mois, soit 10 320 euros sur la durée totale. C’est bien plus que ce qu’aurait rapporté l’ancien crédit d’impôt sur les intérêts.
Faut-il privilégier d’autres placements défiscalisants plutôt que compter sur son prêt
Plutôt que d’espérer un retour improbable de la déduction des intérêts d’emprunt pour la résidence principale, il est plus réaliste d’explorer d’autres véhicules de défiscalisation. Le Plan d’Épargne Retraite (PER), par exemple, permet de déduire les versements de votre revenu imposable, dans la limite de 10% de vos revenus professionnels.
Pour les contribuables fortement imposés, un investissement en Pinel (jusqu’à 2024) ou en déficit foncier (toujours d’actualité en 2025) offre des réductions d’impôt ou des déductions significatives. Mais ces dispositifs impliquent d’acheter un bien destiné à la location, donc une stratégie patrimoniale différente de celle de la résidence principale.
Les SCPI fiscales, comme les SCPI Pinel ou les SCPI de déficit foncier, permettent d’investir dans l’immobilier locatif sans gérer directement un bien. Vous déduisez votre quote-part d’intérêts d’emprunt si vous financez vos parts à crédit, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal complémentaire selon le type de SCPI.
L’arbitrage dépend de votre tranche marginale d’imposition, de votre capacité d’épargne, et de votre horizon de placement. Un couple imposé à 30% avec 10 000 euros d’épargne annuelle aura souvent plus intérêt à maximiser son PER qu’à espérer un gain fiscal sur les intérêts de son crédit résidence principale.
En résumé, les intérêts d’emprunt de votre résidence principale ne sont plus déductibles pour la quasi-totalité des propriétaires en 2025. Seuls quelques cas très anciens, désormais éteints, ont pu en bénéficier. Plutôt que de regretter cet avantage disparu, concentrez-vous sur les leviers réels : renégociation de taux, optimisation de l’assurance emprunteur, et utilisation intelligente des dispositifs défiscalisants adaptés à votre situation patrimoniale globale.
